La location courte durée est-elle encore rentable en Suisse en 2026 ?
La question revient régulièrement.
Entre l’augmentation des coûts d’exploitation, une concurrence devenue plus professionnelle, des règles locales plus strictes et des voyageurs plus exigeants, le modèle a clairement changé.
Pour autant, la location courte durée n’est pas en train de disparaître.
Les chiffres du tourisme suisse montrent même une demande qui reste élevée. En 2025, la Suisse a enregistré 62 millions de nuitées en cumulant hôtellerie et parahôtellerie, soit une progression de 3,2 % sur un an. La parahôtellerie seule a atteint 18,1 millions de nuitées, en hausse de 4,7 %.
L’hiver 2025/2026 a également confirmé cette résistance avec 18,7 millions de nuitées dans l’hôtellerie suisse, soit encore 1,1 % de plus que la saison précédente.
Mais ces chiffres ne signifient pas que tous les logements fonctionneront.
C’est probablement là que se situe le véritable changement de 2026 : la location courte durée peut rester performante, mais la performance est devenue beaucoup moins automatique.
Un marché touristique suisse qui reste solide, mais plus irrégulier
Il serait tentant de regarder uniquement les records touristiques des dernières années et d’en conclure que la demande continuera mécaniquement à progresser.
La réalité est plus nuancée.
Le KOF prévoit par exemple 24,8 millions de nuitées hôtelières pour l’été 2026, soit une baisse de 1,6 % par rapport à l’été précédent. Cette évolution est notamment liée aux perturbations des marchés long-courriers, alors que la clientèle suisse reste presque stable et que les marchés européens résistent relativement bien.
Pour l’hiver 2026/2027, les perspectives restent en revanche élevées, autour de 18,7 millions de nuitées, soit un niveau proche de celui de l’hiver précédent.
Ce contraste est intéressant. Il montre que le marché ne s’effondre pas. Mais il devient plus sensible :
- à la saison,
- à la provenance des voyageurs,
- au contexte économique,
- aux événements,
- à la météo,
- et au positionnement du logement.
Autrement dit, il devient plus difficile de piloter un logement uniquement à partir d’un prix fixe et d’un calendrier ouvert toute l’année.
La première erreur : confondre chiffre d’affaires et rentabilité
Un calendrier très rempli peut donner l’impression qu’un logement fonctionne parfaitement. Ce n’est pas nécessairement le cas.
La rentabilité réelle dépend du revenu généré après prise en compte des coûts :
- ménage,
- blanchisserie,
- maintenance,
- consommables,
- commissions des plateformes,
- gestion,
- réparations,
- éventuelles taxes,
- et usure du logement.
Ces coûts ont une particularité importante : une grande partie d’entre eux dépend davantage du nombre de séjours que du prix payé par nuit.
Un appartement loué dix fois deux nuits peut donc générer beaucoup plus de travail et de coûts qu’un logement loué deux fois dix nuits.
C’est pourquoi le taux d’occupation, utilisé seul, est un indicateur assez pauvre. Un logement peut être rempli et peu rentable.
À l’inverse, quelques nuits volontairement laissées libres peuvent parfois permettre de conserver de meilleurs tarifs, de réduire certains coûts opérationnels ou de mieux absorber les périodes de forte demande.
La vraie question n’est donc pas : « Combien de nuits avons-nous vendues ? » Mais plutôt : « Quelle performance nette obtenons-nous avec ces nuits ? »
Le prix le plus élevé n’est pas nécessairement le meilleur prix
Cette logique vaut également pour la tarification.
Fixer un prix très élevé peut sembler protéger la valeur du logement. Mais une nuit affichée 350 francs et jamais réservée rapporte exactement zéro.
À l’inverse, réduire systématiquement les prix pour remplir le calendrier n’est pas une stratégie durable.
Le travail consiste à rechercher le point d’équilibre. La demande évolue selon :
- la saison,
- le jour de la semaine,
- les vacances,
- les événements locaux,
- le délai avant l’arrivée,
- la concurrence disponible,
- le taux de réservation déjà obtenu,
- et parfois la météo ou l’enneigement dans les régions alpines.
La tarification doit donc évoluer. Mais elle doit évoluer avec méthode.
Le but n’est pas de changer les prix nerveusement. Le but est de comprendre le comportement du marché et de réagir lorsque cela devient pertinent.
En 2026, le logement seul ne suffit plus
Pendant longtemps, un très bon emplacement pouvait compenser beaucoup de choses.
Aujourd’hui, les plateformes disposent d’un nombre considérable d’offres et peuvent comparer leur attractivité en permanence.
Airbnb indique officiellement que son classement prend notamment en compte la qualité du logement, sa popularité, son prix et sa localisation, mais également la disponibilité, les photos, les évaluations, la communication avec l’hôte, les annulations et la facilité de réservation.
Cela signifie qu’un beau logement mal exploité peut progressivement perdre du terrain face à un logement légèrement plus simple mais :
- mieux présenté,
- mieux tarifé,
- plus disponible,
- plus facile à réserver,
- et bénéficiant d’une expérience voyageur plus constante.
La valeur n’est donc plus uniquement immobilière. Elle devient également opérationnelle.
La photographie et la présentation deviennent des outils de performance
Sur une plateforme, le voyageur ne visite pas physiquement le logement avant de réserver. Il prend sa décision à partir d’un écran.
La première photographie joue donc un rôle considérable. Puis viennent :
- le prix,
- le titre,
- les avis,
- les équipements,
- la description,
- et les conditions de réservation.
Airbnb confirme d’ailleurs que des photographies et vidéos de qualité peuvent attirer davantage l’attention, renforcer l’engagement avec l’annonce et ainsi contribuer à sa visibilité.
Cela ne signifie pas qu’il faut transformer artificiellement le logement. Au contraire.
Les photographies doivent être suffisamment attractives pour provoquer la projection, tout en restant fidèles à ce que le voyageur découvrira.
Une belle annonce crée une attente. Une bonne exploitation s’assure que cette attente sera tenue.
L’expérience voyageur devient un véritable actif économique
Un problème fréquent en location courte durée consiste à considérer l’expérience comme quelque chose de secondaire.
En réalité, elle influence directement :
- les avis,
- les notes,
- les recommandations,
- la réputation,
- et donc les futures réservations.
Chez HomeGuest, nous observons particulièrement les petits points de friction.
Comment trouver l’entrée ? Où se garer ? Comment récupérer les clés ? Comment fonctionne le chauffage ? Où jeter les déchets ? Comment utiliser le sauna ou le poêle ?
Ces détails paraissent modestes. Mais un voyageur qui arrive tard, dans un endroit qu’il ne connaît pas, ne les vit pas comme des détails. Il les vit comme une succession de petites difficultés.
À l’inverse, lorsque tout semble évident, le voyageur ressent simplement que le séjour est bien organisé. C’est précisément ce que nous recherchons.
Le Cœur HomeGuest repose sur cette idée : rendre l’expérience lisible, cohérente, accueillante et compréhensible sans effort.
Réduire les frictions peut devenir plus important que multiplier les équipements
Un autre changement du marché concerne la différenciation. Ajouter continuellement des équipements n’est pas toujours nécessaire.
Un jacuzzi peut être intéressant. Une cheminée également. Une décoration spectaculaire peut attirer l’attention.
Mais la qualité globale dépend souvent davantage de choses beaucoup plus simples :
- un matelas confortable,
- une douche qui fonctionne correctement,
- une cuisine logique,
- une connexion internet fiable,
- des instructions compréhensibles,
- une arrivée simple,
- une propreté constante.
Le voyageur ne juge pas chaque élément séparément. Il juge l’expérience globale.
Et cette expérience se construit souvent dans les détails les moins visibles sur les photographies.
La propreté n’est plus seulement une prestation de ménage
Dans une exploitation structurée, le ménage ne devrait pas être vu uniquement comme une tâche entre deux réservations.
Il constitue une véritable phase de remise en état du logement.
Chez HomeGuest, nous distinguons donc :
- le nettoyage,
- la préparation,
- et le contrôle.
Le logement doit être non seulement propre, mais également :
- rangé,
- cohérent,
- réapprovisionné,
- contrôlé,
- et prêt à accueillir immédiatement.
Cette distinction est importante. Parce que la personne chargée du ménage est également souvent la première à constater :
- un équipement endommagé,
- un objet manquant,
- une fuite,
- un dysfonctionnement,
- ou une dégradation.
Un système de contrôle permet d’agir avant que le prochain voyageur découvre lui-même le problème.
La performance dépend aussi de la capacité à gérer les imprévus
Aucune exploitation de location courte durée ne fonctionne sans incident.
Une clé disparaît. Un appareil tombe en panne. Un voyageur signale un problème. Un élément est cassé. Une personne chargée du ménage devient indisponible.
L’enjeu n’est donc pas de créer un système dans lequel rien ne se passe jamais. C’est impossible.
L’enjeu consiste à disposer d’une organisation qui continue de fonctionner lorsque quelque chose se passe.
Cette capacité de réaction influence également la réputation.
Airbnb intègre par exemple à ses indicateurs de qualité et de fiabilité des éléments comme les notes, les retours voyageurs, les communications, les annulations et certains incidents qualité.
La performance ne dépend donc pas uniquement de la capacité à obtenir une réservation. Elle dépend aussi de la capacité à bien la gérer jusqu’au bout.
La réglementation prend une place croissante
En 2026, il est devenu impossible de parler sérieusement de location courte durée en Suisse sans intégrer le cadre réglementaire.
Et il n’existe pas une seule règle applicable partout. Le contexte peut varier selon :
- le canton,
- la commune,
- le type de logement,
- son affectation,
- et parfois son historique.
Dans le canton de Vaud, par exemple, les personnes proposant un logement via des plateformes d’hébergement doivent notamment s’annoncer auprès de leur commune et tenir un registre des hôtes. Dans certains districts touchés par la pénurie de logements, une autorisation de changement d’affectation peut également devenir nécessaire dans certaines situations lorsque l’exploitation dépasse 90 jours par année civile.
À Genève, la mise à disposition d’un logement entier est quant à elle limitée à 90 jours par année dans le cadre prévu par la réglementation cantonale.
Ces exemples montrent pourquoi une étude locale reste indispensable.
Un modèle rentable économiquement mais incompatible avec le cadre légal n’est évidemment pas un modèle durable.
Location courte durée ou location longue durée : il n’y a pas de réponse universelle
La location longue durée conserve des avantages très importants :
- une meilleure prévisibilité des revenus,
- moins de rotations,
- moins d’interventions,
- une exploitation plus simple,
- et généralement moins de charge opérationnelle.
La location courte durée peut apporter autre chose :
- une plus grande flexibilité d’utilisation du bien,
- une adaptation tarifaire au marché,
- un potentiel de revenu supérieur dans certains territoires,
- et la possibilité pour le propriétaire de conserver des périodes d’usage personnel.
Mais ce potentiel s’accompagne d’une complexité beaucoup plus importante.
Le choix doit donc dépendre du logement lui-même. Une résidence secondaire située dans une station touristique ne répond pas nécessairement à la même logique qu’un appartement résidentiel en ville.
La question pertinente n’est pas : « Quel modèle rapporte toujours le plus ? » Il n’existe pas.
La question est : « Quel modèle correspond le mieux à ce logement, dans cette région et avec les contraintes de ce propriétaire ? »
Quels logements peuvent encore très bien fonctionner en 2026 ?
Il n’existe évidemment aucune garantie. Mais certains fondamentaux augmentent fortement la solidité d’un projet.
Un logement dispose généralement de meilleures bases lorsqu’il combine :
- une localisation correspondant à une demande réelle,
- une expérience cohérente,
- une présentation professionnelle,
- un tarif adapté au marché,
- une disponibilité suffisante,
- une bonne qualité opérationnelle,
- et une gestion réactive.
Inversement, les projets les plus fragiles sont souvent ceux qui cumulent plusieurs contraintes :
- prix minimum très éloigné du marché,
- nombreuses restrictions,
- équipements insuffisants,
- disponibilités très irrégulières,
- entretien compliqué,
- ou absence de pilotage.
La qualité intrinsèque du logement compte. Mais la possibilité de bien l’exploiter compte tout autant.
Pourquoi HomeGuest réalise un audit avant d’accepter un logement
Chez HomeGuest, nous ne considérons pas qu’un logement doit automatiquement être mis en ligne dès la signature.
Notre processus commence par une observation terrain. Nous cherchons à comprendre :
- le logement,
- ses usages,
- ses points forts,
- ses limites,
- les attentes auxquelles il devra répondre,
- et les éventuelles difficultés opérationnelles qu’il pourrait générer.
L’objectif n’est pas de juger le bien. Il est de déterminer s’il peut être exploité dans de bonnes conditions.
Certains logements peuvent être acceptés immédiatement. D’autres nécessitent quelques adaptations. Et parfois, nous préférons ne pas commencer.
Parce qu’une conciergerie ne peut pas durablement compenser certaines faiblesses structurelles.
58 heures avant la première réservation : pourquoi autant ?
Une grande partie de notre travail se déroule avant même que le logement apparaisse en ligne.
Sur les dix derniers logements analysés dans notre organisation, la phase initiale a représenté en moyenne environ 58 heures de travail par logement.
Cela comprend notamment :
- l’audit terrain,
- la réflexion sur le positionnement,
- la préparation du logement,
- la photographie,
- la retouche,
- les vidéos,
- les descriptions,
- les informations voyageurs,
- le guide d’accueil,
- la configuration des plateformes,
- et la stratégie tarifaire initiale.
Cette préparation n’a rien de spectaculaire. Le voyageur n’en verra probablement jamais la majorité. Et c’est justement le but.
Lorsque tout a été correctement préparé, l’expérience doit sembler simple.
La technologie aide. Le pilotage reste humain.
Les plateformes, les logiciels de gestion et les outils de tarification permettent aujourd’hui d’automatiser énormément de tâches. C’est utile.
Mais les données ne prennent pas toutes les décisions seules. Un outil peut suggérer un prix. Il ne connaît pas nécessairement :
- la particularité d’un logement,
- une modification récente,
- un événement très local,
- une nouvelle concurrence,
- ou le ressenti laissé par les derniers voyageurs.
Chez HomeGuest, les outils servent donc à observer et automatiser. Le pilotage sert à décider.
Notre cadre interne cherche notamment à préserver trois éléments essentiels : la conversion, la stabilité de l’exploitation et la confiance générée par le logement.
Alors, la location courte durée peut-elle encore être performante en 2026 ?
Oui. Mais probablement pas de la même manière qu’il y a quelques années.
Le marché suisse continue de générer une demande touristique considérable. Les chiffres récents le démontrent.
Mais la concurrence, la réglementation, les coûts et les attentes voyageurs rendent progressivement l’exploitation plus exigeante.
La performance appartient donc de moins en moins à celui qui possède simplement un logement disponible.
Elle dépend davantage de celui qui sait :
- le positionner,
- le présenter,
- le tarifer,
- le préparer,
- le maintenir,
- et faire évoluer son exploitation.
Le regard HomeGuest
Chez HomeGuest, nous ne présentons jamais la location courte durée comme une promesse de rendement. Nous la considérons comme un projet d’exploitation.
Un logement fonctionne comme un système dans lequel interagissent :
- le propriétaire,
- les voyageurs,
- le ménage,
- les plateformes,
- les prix,
- les équipements,
- les accès,
- la maintenance,
- la communication,
- et la réputation.
La performance apparaît lorsque ces éléments restent cohérents entre eux. Notre métier consiste précisément à maintenir cette cohérence dans la durée.
Avec des données lorsque les données sont utiles. Avec des procédures lorsque la rigueur est nécessaire. Et avec une présence humaine lorsque la situation le demande.
Parce qu’au final, derrière chaque courbe de réservation, il reste quelque chose de beaucoup plus simple :
- un propriétaire qui nous confie son logement,
- et un voyageur qui nous confie quelques jours de son temps.
Prendre soin des deux reste probablement la meilleure base pour construire une location courte durée durable.
Conclusion
En 2026, la bonne question n’est plus vraiment : « La location courte durée est-elle encore rentable ? »
Elle est plutôt : « Dans quelles conditions peut-elle rester performante ? »
La réponse dépend du territoire, du logement, du cadre légal, des coûts et de la qualité de son exploitation.
Dans un marché devenu plus mature, l’improvisation fonctionne de moins en moins. La méthode, elle, prend de plus en plus de valeur.